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孙洪岩与威海市恒宇工业集团有限公司、威海市茂铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

孙洪岩与威海市恒宇工业集团有限公司、威海市茂铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

威海市中级人民法院

民事判决书

（2014）威民一初字第62号

原告孙洪岩。

委托代理人夏清华，山东中立达律师事务所律师。

被告威海市恒宇工业集团有限公司，住所地威海市奈古山路1号。

法定代表人王学义，董事长。

委托代理人姜华丽，山东威海卫律师事务所律师。

委托代理人梁清华，山东威海卫律师事务所律师。

被告威海市茂铭房地产开发有限公司，住所地威海市奈古山路1号。

法定代表人王术萍，总经理。

委托代理人李惠，山东卫海北洋律师事务所律师。

第三人威海开元公路工程有限公司，住所地威海市世昌大道295号。

法定代表人王建波，董事长。

委托代理人王升，山东弘誉律师事务所律师。

原告孙洪岩与被告威海市恒宇工业集团有限公司（以下简称恒宇公司）、威海市茂铭房地产开发有限公司（以下简称茂铭公司）、第三人威海开元公路工程有限公司（以下简称开元公司）房屋买卖合同纠纷一案，原由威海火炬高技术产业开发区人民法院受理，后移送本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙洪岩之委托代理人夏清华，被告茂铭公司之委托代理人李惠、第三人开元公司之委托代理人王升到庭参加了诉讼，被告恒宇公司之委托代理人姜华丽在威海火炬高技术产业开发区人民法院到庭参加了诉讼，案件移送本院后经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告孙洪岩诉称，2007年2月12日，原告与二被告签订拆迁补偿协议一份，后又于同月15日签订补充协议一份。上述两份协议约定，二被告对原告所有的位于威海市古寨东路90号105室、205室房屋进行拆迁补偿，协议另对补偿方式、安置房标准及优先选择等事宜进行了约定，后二被告未按合同约定交付房屋及支付费用，导致原告产生较大经济损失，故诉请：解除原告与二被告于2007年2月12日签订的拆迁补偿协议、同月15日签订的补充协议及原告与被告茂铭公司于2007年2月16日签订的房地产预订协议；二被告连带赔偿安置房屋市场价值及自2009年2月15日起至2014年4月10日止安置房的租金损失共计915.53万元。

被告威海市茂铭房地产开发有限公司答辩称，双方签订的拆迁补偿协议及补充协议均为有效合同，且现尚有符合合同约定交付条件的未售房屋，可以继续履行上述协议，原告诉请解除涉案协议并要求赔偿没有事实及法律依据；原告至今未明确选择安置房，原因系原告在选择时附加不合理条件，其对此负有过错，由此导致回迁时间延长所产生的躲迁费等损失应由原告自行承担。同时，双方在合同中约定原告自愿放弃超过24个月以外的躲迁费，被告亦不应赔偿原告主张的租金损失；涉案房屋系原告从第三人处购买，但其未按合同约定付清购房款导致其与第三人的房屋买卖合同未生效，故原告与二被告签订协议的行为系无权处分，被告茂铭公司不应予以赔偿；即使原告有权解除合同，房屋价值亦应按照合同约定的价格8000元／平方米计算为3200000元（8000元／平方米×400平方米），原告诉请按照市场价值计算无事实及法律依据，不应支持；原告诉请被告自2009年2月15日起赔偿租金损失，已超过诉讼时效，亦不应支持。

被告威海市恒宇工业集团有限公司答辩称，同意被告茂铭公司的答辩意见。

第三人威海开元公路工程有限公司答辩称，原告与第三人签订的房屋买卖合同因原告未按期付款而未生效，且涉案房屋产权尚登记在第三人名下，故涉案拆迁利益应归第三人所有。

经审理查明，2007年2月12日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订拆迁补偿协议一份，约定二被告因建设需要，需拆除原告位于威海市古寨东路90号105、205、305号房屋，补偿方式为二被告提供安置房进行产权调换。该协议另对补偿标准及违约责任等事宜进行了约定。同月15日，双方又签订补充协议一份，约定对被拆迁房屋的地下室、三层的作价标准予以上调，安置补偿面积共计400平方米，原告可自临古寨南路的南侧营业用房选择四套房屋用于置换，原告同时放弃其他所有拆迁补偿或补助。该协议另约定，搬迁补助费和停业补助费共计242419.5元，其中停业补助费从原告按照拆迁补偿协议腾空并交付被拆迁房屋起至回迁按24个月计算，如不足24个月，二被告不再要求找差，如超过24个月，原告放弃超期部分的停业补助费。同月16日，原告与被告茂铭公司签订房地产预订协议一份，载明根据上述补充协议的约定，原告以其被拆迁房屋在茂铭小区古寨南路置换营业用房400平方米。原告将该400平方米营业用房选定在古寨南路西侧（“西侧”二字由被告茂铭公司工作人员手写添加）住宅楼下，另外预订该幢住宅楼下一、二层营业用房除安置外的剩余建筑面积及该住宅楼建筑轴线内的地下部分（地下面积约等同于该住宅楼地上一层的面积）；预订价格为一、二层价格均为7600元／平方米，地下部分为2500元／平方米。预订面积及付款时间待施工图审定并确定购买后再签订补充协议。上述协议签订后，涉案原房屋被拆除。2010年12月23日，用于安置的奈古山路1-10号楼经单体竣工验收合格。案外人江浩于2011年7月8日选定其中3号回迁房后，被告茂铭公司于当日或次日通知原告进行选房，当时除江浩选定的3号房屋外，其余1、2、4-7号房屋均未出售。后双方因故未能最终确定回迁房，被告将其余房产继续对外出售，现剩余2号房屋尚未出售。2014年9月15日，原告诉至本院请求处理。

诉讼中，双方对于未能选定回迁房的原因存有争议。原告主张在房屋建设时被告便擅自决定以2号房作为安置房，选房时被告茂铭公司只允许原告选择2号房屋，不同意选择4-7号房屋，也不同意原告提出的将1号过道修改规划后一并作为回迁房归原告所有。被告茂铭公司则主张原告自愿选择了2号房屋，但其额外提出要求将1号房屋一并作为回迁房给原告，但因1号房系过道不允许出售，故被告未予同意。剩余4-7号房面积比较小，室内有梁柱，原告未予选择。双方对其各自主张均未提供证据证实。原告申请按照市场价格对安置房屋的价值及租金进行鉴定，威海火炬高技术产业开发区人民法院依法委托山东大地房地产估价有限公司进行了评估，其鉴定意见为：涉案用于安置的位于古寨南路北茂铭逸品康城小区400平方米营业用房在2014年4月10日的市场价值为792万元，均价为19800元／平方米，自2009年2月15日起至2014年4月10日止的租赁价格为123.53万元。经质证，原告认为该鉴定意见确定的价格过低，被告茂铭公司认为该报告确定的价格过高，但双方均明确表示不申请重新鉴定，第三人以该证据与其无关为由不予质证。

另查明，被拆迁的涉案房产原登记在威海市公路工程处（后改制为第三人，相关债权债务由第三人承接）名下。2006年12月10日，原告与第三人签订房地产转让合同一份，约定原告购买第三人位于威海市环翠区古寨东路90号楼-5号房屋（即原、被告签订的拆迁补偿协议中约定的90号105、205、305号房屋），房款共计897850元，原告应于2006年12月10日向第三人支付购房款50万元，余款于2006年12月30日前付清。双方于当日又签订补充协议一份，约定上述房地产转让合同只有在原告支付了首付款50万元时才生效，如原告不能在2006年12月30日前付清购房款，该房屋买卖合同自然解除。上述两份合同签订后，原告于2006年12月26日付清购房款897850元。第三人将房屋钥匙及房产证一并交付给原告。

上述事实，有双方当事人的陈述、拆迁补偿协议、补充协议、付款凭证等证据在案为证。

本院认为，原告与二被告签订的拆迁补偿协议、补充协议及房地产预订协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。根据上述协议的约定，二被告以提供400平方米的安置房的方式对原告进行补偿，双方亦就安置房屋的大致位置进行了协商，但是在实际选房过程中，双方对房屋位置及范围产生争议，最终双方未能选定安置房屋，也无法对安置房屋的位置及范围达成一致意见。现涉案原房屋已被拆迁，安置房屋也已建设完毕，在此情况下，双方签订的系列协议因双方未能选定安置房而无法继续履行，双方的合同目的已无法实现，故原告诉请解除其与二被告于2007年2月12日签订的拆迁补偿协议、同月15日签订的补充协议及原告与被告茂铭公司于2007年2月16日签订的房地产预订协议合法有据，本院予以支持。

合同解除后，二被告未能向原告提供400平方米的安置房，对原告造成损失，其应按照400平方米安置房之价值对原告进行赔偿。关于安置房价值的计算标准，原告主张按照市场价格计算，被告则主张按照合同约定的8000元／平方米计算。根据山东大地房地产估价有限公司出具的鉴定意见，涉案安置房在2014年4月10日的均价为19800元／平方米，明显高于合同约定的8000元／平方米，即涉案安置房已经有较大增值，合同解除后原告无法拥有涉案安置房屋的所有权，导致其增值利益的丧失，合同约定的价款无法弥补原告的实际损失。同时，山东大地房地产估价有限公司出具的鉴定意见依据充分，程序合法，双方虽对该鉴定意见持有异议，但均明确表示不申请重新鉴定。故该鉴定意见应当作为有效证据予以采纳，据此二被告作为合同相对方，其应当共同赔偿无法继续履行合同给原告造成的损失，即二被告共同赔偿原告款项792万元。根据双方的陈述，在选房过程中双方因故产生争议未能最终选定安置房，但对于原因双方均未能提供证据予以证实，无法认定双方对无法继续选房和履行涉案合同存有过错，因迟延选房给原告造成的租金损失，不应由二被告予以赔偿。同时，双方在拆迁补偿协议中明确约定搬迁补助费和停业补助费共计242419.5元，其中停业补助费从原告按照拆迁补偿协议腾空并交付被拆迁房屋起至回迁按24个月计算，如不足24个月，二被告不再要求找差，如超过24个月，原告放弃超期部分的停业补助费。该约定表明原告在签订合同时已经预料拆迁时间存在延长之可能并自愿放弃相关权利。据此原告诉请二被告赔偿租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告与二被告于2007年2月12日签订的拆迁补偿协议、于同月15日签订的补充协议及同月16日签订的房地产预订协议；

二、威海市恒宇工业集团有限公司、威海市茂铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告孙洪岩款项792万元；

三、驳回原告孙洪岩的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费86387元，原告孙洪岩负担21613元，被告威海市恒宇工业集团有限公司、威海市茂铭房地产开发有限公司负担74774元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审判长  于大海

代理审判员  蒋涛

人民陪审员  黄爱琴

二〇一五年十一月十三日

书记员  孟丽丽